Nieuwbouwmarkt koopwoningen blijft achter bij ontwikkelingen in bestaande voorraad
De druk op de markt van bestaande koopwoningen markt loopt in steeds meer regionale woningmarktgebieden steeds verder op, getuige het groeiend aantal transacties en oplopende verkoopprijzen. Een stagnatie in het herstel van de markt van nieuwbouwkoopwoningen zorgt ervoor, dat deze vraagdruk vooralsnog niet vermindert. De nieuwbouwproductie lijkt hierin het knelpunt te vormen. Gezien het dalend aantal bouwvergunningen zal deze productie ook in de komende kwartalen niet sterk aantrekken, zo blijkt uit de woningmarktcijfers over het tweede kwartaal van 2016.
De veertiende Monitor Koopwoningmarkt over het eerste kwartaal 2016 wordt vrijdag 19 augustus 2016 gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde van het OTB, onderdeel van de Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft. RTL Z presenteert die dag de op de monitor gebaseerde RTLZ Huizenindex.
Druk op de markt van bestaande koopwoningen neemt verder toe
Het aantal door het Kadaster geregistreerde transacties van woningen (ruim 50.300) in het tweede kwartaal van 2016 betekent een flinke stijging ten opzichte van zowel het eerste kwartaal van 2016 als hetzelfde kwartaal in 2015. Wanneer we het aantal door het Kadaster geregistreerde transacties van woningen in het eerste half jaar van 2016 voorzichtig vertalen naar een jaarcijfer, zijn 200.000 transacties niet ondenkbaar. Op een aantal ‘krappe’ regionale woningmarkten lijken de grenzen van mogelijke transacties op de markt van bestaande koopwoningen al enigszins bereikt.
Krappe woningmarktgebieden en meer doorstromers
De door de NVM gepresenteerde krapte-indicator (de verhouding tussen het te koop staande woningaanbod en het aantal transacties) op de markt van bestaande woningen, komt in het tweede kwartaal van 2016 uit op hetzelfde niveau als voor de crisis: elke koper kon gemiddeld kiezen uit minder dan acht te koop staande woningen. In de provincies Utrecht en Noord-Holland, en zeker in de grote steden, is deze keuze nog geringer. Uit de NVM-cijfers blijkt verder dat er in de laatste twee kwartalen relatief meer hoekwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen zijn verkocht. Dit wijst op een toenemende doorstroming op de koopwoningmarkt.
Hypotheekmarkt weerspiegelt ontwikkelingen op de woningmarkt
Ook het aantal door HDN geregistreerde hypotheekaanvragen (ruim 90.300) en de door het Kadaster geregistreerde nieuwe hypotheken (bijna 72.300) zijn substantiële stijgingen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2016. Het aandeel hypotheken met een NHG-garantie binnen alle nieuw afgesloten hypotheken is daarbij sinds eind 2012 duidelijk teruggelopen, maar binnen de NHG-kostengrens ligt het aandeel de laatste jaren steeds rond de 80%.
Grotere vraagdruk leidt tot verdere koopprijsstijging
De mediane verkoopprijs van alle door NVM-makelaars verkochte woningen en de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van alle transacties (gepubliceerd door het Kadaster en het CBS) vertonen nu al bijna drie jaar een gestage stijging. In het tweede kwartaal van 2016 is de mediane verkoopprijs met 2,7% gestegen ten opzichte van het vorige kwartaal en voor de PBK komt deze stijging uit op 1,0%. Achter deze landelijk gemiddelden gaan wel behoorlijke regionale verschillen schuil.
Markt van nieuwbouwkoopwoningen blijft achter
De grote vraagdruk en de koopprijsstijging op de markt van bestaande koopwoningen en het grote vertrouwen onder de woonconsumenten in de koopwoningmarkt vormen een prima basis voor een verder herstel van de nieuwbouwmarkt. En toch treedt er vanaf medio 2015 een zekere stabilisatie op in het aantal transacties op de markt van nieuwbouwkoopwoningen. In het eerste kwartaal van 2016 (de meest actuele beschikbare gegevens) zijn er bijna 7.500 verkocht. De gemiddelde verkoopprijs blijkt zelfs licht te zijn gedaald (-0,2%) ten opzichte van het voorliggende kwartaal.
De nieuwbouwproductie lijkt het knelpunt te vormen voor het uitblijven van een aanhoudend herstel op de markt van nieuwbouwkoopwoningen. Het aantal verleende bouwvergunningen voor koopwoningen zat vanaf medio 2013 weer flink in de lift, maar kent vanaf het derde kwartaal van 2015 een onverwachte dalende trend. Hierdoor zal het aantal aangeboden, verkochte en opgeleverde nieuwe koopwoningen in de komende kwartalen naar verwachting verder dalen. Mogelijke oorzaken voor deze onverwachte ontwikkelingen in het koopsegment van de nieuwbouwmarkt zijn hoge grondprijzen, een gebrek aan bouwcapaciteit, een tekort aan beschikbare bouwplannen en (her)onderhandelingsperikelen bij het uitwerken van nieuwe bouwprojecten.
Lees hier de volledige Kwartaalrapportage Monitor Koopwoningmarkt Q2 2016.
