Begin dit jaar heeft het Hypotheken Data Netwerk (HDN) haar HDN Index data aan onderzoeksinstituut OTB ter beschikking gesteld voor verdergaand wetenschappelijk onderzoek naar de ontwikkelingen op hypotheekmarkt. De HDN Index is een managementinformatie tool, die alle HDN gebruikers inzicht geeft in hun eigen hypotheekportefeuille ten opzichte van “de rest van de markt”. “We hebben onze data door een gerenommeerd, onafhankelijk onderzoeksinstituut laten beoordelen om de waarde van onze data op een wetenschappelijke manier te laten vaststellen en om inzicht in relevante marktontwikkelingen en trends te verkrijgen”, stelt Dorine van Basten, directeur van de coöperatieve vereniging HDN.
Relevante data over de hypothekenmarkt
De Nederlandse woningmarkt heeft al decennia lang veel aandacht gekregen in onderzoek en beleid vanwege het grote maatschappelijke belang ervan, maar ook door de sterke verwevenheid met de Nederlandse economie. Daar waar het de koopwoningmarkt betreft, is al veel informatie beschikbaar.
Informatie over de financiering van de eigen woning daarentegen is altijd zeer beperkt voor handen geweest, doordat het tot 2008 nauwelijks een onderwerp van discussie is geweest. Met de intrede van de kredietcrisis in de VS en Europa is dat compleet veranderd. Zaken als: hypotheekvorm, looptijd, rentevaste periode, de Loan-To-Value ratio en Loan-To-Income ratio zijn sindsdien relevante aspecten in relatie tot de kredietrisico’s voor zowel de hypotheekaanbieder, de distributie als de consument. HDN maakt het mogelijk data beschikbaar te stellen over eerdergenoemde onderwerpen.
Vandaag de dag zijn de ontwikkelingen op de woning- en hypotheekmarkt een belangrijk gespreksonderwerp in zowel de kringen van politici, de financiële sector, het bedrijfsleven en zelfs bij de consument aan de keukentafel. Daardoor is de beschikbaarheid van relevante data van grote maatschappelijke waarde geworden. Met de HDN Index ontsluit HDN deze relevante data naar haar gebruikers, zodat zij in staat zijn hun bedrijfsactiviteiten af te stemmen op de marktontwikkelingen en trends.
HDN Index
Sinds september 2010 hebben alle HDN gebruikers de managementinformatie tool tot hun beschikking. De tool geeft inzicht in de eigen portefeuille, afgezet tegen de totale en/of regionale markt. Deze tool heeft HDN in samenwerking met Hippoline gerealiseerd. Het is gebaseerd op de Business Discovery oplossing QlickView. Deze oplossing maakt het mogelijk op een gebruiksvriendelijke wijze overzichten te tonen op basis van verschillende gegevensselecties. Deze tool werkt naar grote tevredenheid van de HDN gebruikers.
Echter, naast het ter beschikking stellen van relevante marktinformatie aan haar gebruikers, wil HDN ook dat de data op een professionele wijze diepgaand wordt geanalyseerd. Hierdoor zijn marktontwikkelingen, trends en opvallende verbanden ontdekt, die van maatschappelijk belang kunnen zijn.
Voor het uitvoeren van dit onderzoek is HDN op zoek gegaan naar een gerenommeerd onderzoeksinstituut.
Samenwerking met onderzoeksinstituut OTB (TU Delft)
HDN is een samenwerking aangegaan met het onderzoeksinstituut van de Technische Universiteit Delft (OTB), om een eerste verkennend onderzoek te laten verrichten naar de tot dat moment aanwezige data van de HDN Index (september 2009 t/m oktober 2011).
Ondanks het feit dat OTB niet alle mogelijke analysetechnieken heeft kunnen toepassen op de data is het hun uitermate goed gelukt om een vernieuwend inzicht te verschaffen in feiten, cijfers en ontwikkelingen op de hypotheekmarkt tussen september 2009 en oktober 2011.
Opbouw rapport OTB
Het verkennend onderzoek van OTB richt zich op de volgende drie onderdelen: het geven van een algemene schets van de variabelen, het uitlichten van regionale verschillen en het inzichtelijk maken van ontwikkelingen in de tijd.
De variabelen
De algemene schets van variabelen geeft een mooi totaaloverzicht van kenmerken van de aanvragers ten opzichte van de aangevraagde hypotheken. Opvallend is bijvoorbeeld dat van alle hypotheekaanvragen via HDN in de periode van september 2009 tot en met oktober 2011 ruim 60% een hypotheekbedrag boven de 100% executiewaarde heeft aangevraagd en ruim 50% een hypotheekbedrag dat een Loan-To-Income ratio kent van meer dan 4,5.
Figuur 1: Aantal hypotheekaanvragen naar LTV en LTI klassen in de periode van september 2009 – oktober 2011
Naast deze kenmerken bevat ieder onderdeel van het rapport nog veel meer interessante uitkomsten ten aanzien van andere kenmerken van aanvragers en gewenste hypotheken, zoals leeftijdsklassen, één of meer persoonsaanvragen, starters en doorstromers, hypotheekvormen, rentevasteperioden, etc. Het complete rapport is te downloaden op de website van HDN, bij de “HDN Nieuwsberichten”.
Regionale verschillen
Ten aanzien van de regionale verschillen wordt door OTB opgemerkt dat de Nederlandse koopwoningmarkt sterk gesegmenteerd is naar woningtype, nieuw- of verbouw maar ook zeker naar geografisch gebied. Er is sprake van minder en meer krappe woningmarktgebieden. Zo blijkt dat in de provincies Flevoland en Noord-Holland ten opzichte van het de totale koopwoningvoorraad de meeste hypotheken zijn aangevraagd, namelijk 9,2%. In Limburg daarentegen is de verhouding slechts 4,4% geweest in diezelfde periode. Dit soort resultaten onderstreept de toegevoegde waarde van de HDN data gecombineerd met andere woningmarkt gegevens, die OTB tot haar beschikking heeft.
Ook de regionale verschillen in de gemiddelde aangevraagde hypotheeksom ten opzichte van de waarde van het onderpand blijken zeer grote verschillen op te leveren per regio.De hiernaast weergegeven kaart van Nederland laat zien dat het grootste risico van een eventuele doorzetten van de ingezette woningontwaarding gevoeld zal worden in de provisie Zuid-Holland. Ook in Noord-Holland en Flevoland, zal dit tot een situatie leiden, waarbij de gemiddelde uitstaande hoofdsom van recent afgesloten hypotheken de waarde van het onderpand zal overstijgen. Op het moment dat HDN deze informatie maandelijks gaat publiceren, kunnen onder andere de beleidsmakers van Nederland, gemiddeld twee tot drie maanden eerder dan via het Kadaster, de gevolgen zien van beleidsaanpassingen. Dit kan in het kader van maatschappelijk belang van toegevoegde waarde zijn.
Figuur 2: Gemiddelde Loan-To-Value ratio per regio bij nieuwe hypotheekaanvragen in de periode september 2009 – oktober 2011
In het gelijknamige hoofdstuk van het rapport van OTB zijn voor meerdere kenmerken de onderzoeksresultaten getoond ten aanzien van eventuele regionale verschillen.
Ontwikkelingen in de tijd
In figuur 3 wordt weergegeven hoe de LTV ratio van nieuwe aanvragen is gewijzigd in de tijd. Het overzicht laat duidelijk zien, dat het aantal zogenaamde “tophypotheken” met een verstrekking boven de 125% executiewaarde in de maanden na juni 2011 drastisch is afgenomen. Waar in juni 2011 nog rond de 18% van alle hypotheekaanvragen via HDN een LTV-ratio vertoonden van meer dan 125% executiewaarde, is dat in vier maanden tijd teruggelopen naar ongeveer slechts 2% van alle nieuwe hypotheekaanvragen. Bij deze verdeling van LTV ratio’s op maandbasis is heel duidelijk de beleidswijziging in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen per 1 augustus 2011 te herkennen, waarbij de maximaal toegestane LTV is aangescherpt van maximaal 112% van de waarde van de woning naar maximaal 106%.
Figuur 3: Relatief aantal hypotheekaanvragen per maand, naar hoogte van de LTV-ratio in de periode van september 2009 – oktober 2011
Voortzetting samenwerking HDN en OTB
HDN is zeer tevreden met de resultaten van het onderzoek van OTB en ervaart de uitkomsten van toegevoegde waarde voor zowel de HDN gebruikers als voor het maatschappelijk belang. HDN is in gesprek met OTB om de samenwerking in een vastere vorm te gaan voortzetten, waarbij de ontwikkeling van een onafhankelijke woningmarktbarometer met nog meer relevante marktpartijen tot de mogelijkheden behoort. HDN houdt haar gebruikers en andere geïnteresseerden op de hoogte van de ontwikkelingen.
