Starters, doorstromers, oversluiters en mensen met een tweede hypotheek zijn op de woningmarkt vertrouwde begrippen. “Is dit nog wel van deze tijd en zijn er niet meer groepen te onderscheiden?”, vroeg HDN zich af. Arjen de Bake, business development manager, vertelt meer over welke klantprofielen HDN heeft ontdekt en welke ontwikkelingen hij ziet onder verschillende soorten starters.
“We hebben in samenwerking met vertegenwoordigers uit de keten en via machine learning technieken (advanced analytics) de hypotheekmarkt geanalyseerd. Zo zijn tien nieuwe, gedetailleerde klantprofielen ontdekt: Starter jong, Starter stabiel, Starter hoog segment, Opstromer, Opstromer nieuwbouw, Doorstromer NHG, Oversluiter, Ondernemer aankoop, Verbouwer en Gepensioneerde. In de nieuwe HDN Klantprofiel Index zien hypotheekaanbieders de ontwikkelingen in de hypotheekmarkt per doelgroep.
Geen vaste definitie
De woningmarkt is altijd ééndimensionaal gedefinieerd: je koopt een huis, je koopt en verkoopt een huis én je blijft wonen maar sluit je hypotheek over. Daarbij was er geen eenduidige definitie van “de starter” vastgesteld. Neem bijvoorbeeld een consument die een aantal jaar een koopwoning heeft gehad, daarna heeft gehuurd om vervolgens weer de koopmarkt te betreden. Is dit dan een starter op de woningmarkt?
We hebben ons daarom samen met 10 hypotheeklabels de vraag gesteld: “Kan er op basis van vastgestelde kenmerken, denkende aan leeftijd, type inkomen, wel of geen NHG en hypotheekbedrag van een hypotheekaanvraag, een profiel worden geschetst?” We vonden er 10, waarvan drie de starter definiëren.
Kenmerken
Om een profiel te creëren zijn kenmerken noodzakelijk en moet een specifiek kenmerk een gewicht krijgen. Onderstaand de drie startersprofielen en de belangrijkste kenmerken waarin zij sterk of juist minder sterk scoren.
Figuur 1: kenmerken
Opvallend is dat de startersmarkt in drie profielen uiteen is gevallen: stabiel, jong en hoog segment. Kenmerkend voor deze groepen zijn:
- Starter stabiel scoort hoog in NHG en heeft gemiddeld een langere rentevast periode
- Starter jong scoort laag in gemiddelde leeftijd en heeft een complex inkomen (tijdelijk- en flex inkomen)
- Starter hoog-segment heeft meestal geen NHG en een hoger inkomen dan gemiddeld
Ontwikkelingen 2018 / 2019
De 10 vastgestelde profielen hadden in 2019 een gezamenlijk totaalaantal van 430.000 hypotheekaanvragen. Daarvan zijn er circa 124.000 een starter, 29% van de hypotheekmarkt. In 2018 was dit percentage nog 32% van de hypotheekaanvragen. Opvallend daarbij is dat de jonge starter in absolute aantallen is gedaald.
Figuur 2: absolute aantallen
De hoog segment starter is met een gemiddelde hypotheeksom van € 350.000,-, een gemiddelde leeftijd van 37 jaar en een gemiddeld gezamenlijk inkomen van € 88.000,-, geen traditionele starter in de huidige definitie: hypotheek met NHG en tussen de 20 – 30 jaar oud.
Figuur 3: Resultaat 2019
De jonge starter heeft het moeilijk op de woningmarkt
Als we inzoomen op de markt voor huizenkopers dan zien we nog altijd een groei van 3% van het aantal huizenkopers in 2019 t.o.v. 2018. Opvallend is de daling van 10% van jonge starters die een huis kopen. Onderstaande kaart laat zien dat alleen in Flevoland nog sprake is van een stijging van deze groep kopers.
Deze jonge starters hebben het lastig om een voor hen financieel haalbare woning te vinden. De huizenprijs is voor deze groep met 7% sterker gestegen dan voor andere kopers (+5,5%) en gemiddeld brengen ze € 21.000,- aan eigen geld in.
Als we kijken naar de ontwikkelingen binnen deze groep jonge starters dan zien we binnen drie jaar tijd (2018 en heden) een hoger inkomen (7% stijging) en een hogere verhouding tussen lening en inkomen (van 3,9 naar 4,2). Kort gezegd: de jonge starter met een lager inkomen heeft steeds beperkter toegang tot de woningmarkt en neemt een groter risico.”
Arjen
HDN heeft veel kennis in huis die wij graag delen. Dat doen we bijvoorbeeld door:
- Te participeren in verschillende platforms waaronder het platform Woonstarters, Expertise centrum Woningwaarde en Zorgeloos Vastgoed.
- Elk kwartaal onze cijfers over de hypotheekmarkt te publiceren waarbij je per doelgroep kunt zien wat de trends zijn. Zie het jaaroverzicht van 2019.
- Het geven van cursussen en trainingen via de HDN Academy. In het kader van klantprofielen staat in maart de cursus Klantprofiel Index gepland voor HDN Index gebruikers.
